【课程背景】

 

　　近年来商业地产已进入并购与倒闭、轻资产与技术输出、标准化与特色化并举时代。这是行业的第二回合开始，全国性商业大集团逐渐成形，区域级商业集团积极布点，同时老牌房地产商却全面抛售与退出商业。增量商业转为存量盘活，可以说是商业地产战国纷乱的时代，未来三年商业综合体项目将迎来瓶颈时代，所谓没有创新就没有发展，没有调改就会很快被淘汰，面对此种严峻的形式我们该怎么办呢？

 

　　告诉你商业转型的秘籍攻略，告诉你商业不动产及城市更新项目的创新奥秘之所在，告诉你各种商业变革（渠道、机会、客群等）是如何去顺势改变的，告诉你运营期招商布局调整及业态配比促动下如何实现高收益的精华之所在，最核心的是在这里你可以体验到对标企业的财务分析及翻新改造的财务决策过程，多样化的实操案例，独特创新的财务视角，给你不一样的商业调改体验。

 

　　【课程收益】

 

　　运营期财务视角的招商调改分析+实际案例体验工作坊

 

　　站在资产管理的角度，从后置财务指标与前端业务指标联系，从资产估值方式拆解到20个核心业务指标的分析，再从指标分析到实际营运具体策略、帮扶商户提升销售的解决方案，指导学员掌握一系列经营分析、经营辅导、经营扶持专业营运技术，克服“收租难”这个核心痛点；招商课程中，区分小规模招调和大批量租决到期招调两种情况，详细指导学员掌握经营评审、租金定价、业态规划、商铺划分等实战方法，彻底解决 “空铺多”“涨租难“这两个核心痛点。

 

　　方法和工具的精华：

 

　　营运期招商调整时：定位要不要调，怎么调；

 

　　租金涨到多少合适，租金标准如何测算；

 

　　业态结构要不要调，怎样调才合理；

 

　　冷区商铺如何创新招商；

 

　　如何建设有效的品牌库；

 

　　租决到期经营评审怎么做，主要分析哪些指标、哪些数据；

 

　　招条策略如何制定；

 

　　课程覆盖从小规模调整到大规模招调的六大关键点

 

　　招商必学营运5招 ——“两抓三会”

 

　　【课程对象】

 

　　1、商业地产或者有商业地产项目的地产集团，各中心总、项目总经理、专业副总经理、招商总监、营销推广总监、运营总监、招商总监、营销策划经理、招商经理、设计经理等商管部门的中层骨干。各类商业地产开发商、商业地产投资机构（基金、券商）、商业管理公司、商业项目经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。

 

　　2、商业不动产（特别是与购物中心或者商业综合体项目）经营相关的从业人员，以及未来有兴趣转型从事商业地产开发、运营及商业地产投资项目保值增值的相关房地产企业从业人员。

 

　　【金牌讲师】

 

　　杜老师：

 

　　原万达商管区域公司总经理

 

　　职业经历如下：杜老师拥有26年商业经验，10年总经理经验、3年区域总经理经验、2年顾问和讲师经验。2017年至今，杜老师专职商业地产咨询顾问和培训，担任北京大学标杆房地产专家委员会专家委员。内训和顾问企业包括：瑞安集团、万科集团、银泰置业、港铁（深圳）、中国卫星通信集团、绿地、招商蛇口、杉杉集团、南国置业、青特置业、中建三局等公司。2011年到2016年，历任万达商管集团广场总经理、区域公司总经理 其中常州新北万达项目不但实现“按时、满铺、精彩开业”，而且超越集团预期，被评为全国优秀项目。开业以来，新北万达广场成为常州市人气最旺的时尚标杆购物中心，综合绩效始终位于万达三线城市前列。2014年租赁决策到期招调实现租金增长38.5%。

 

　　【课程大纲】

 

　　第一部分：新形势/新概念

 

　　一、 新形势——购物中心的昨天、今天和明天

 

　　二、  新概念——商业地产底层逻辑

 

　　1、 我们的顾客是谁？

 

　　2、 顾客向我们购买什么产品？

 

　　3、 商业地产三大经营模式有何异同？

 

　　4、管理公司组织架构在开业前与开业后有什么不同？

 

　　5、运营部门四大职能角色定位与责任界面

 

　　6、 购物中心四大发展阶段

 

　　7、核心运营指标【重要】

 

　　第二部分：经营策略【作用：制定项目的中长期发展战略目标】

 

　　经营策略是定位（战略）制定后的战术执行、资源配衬， 指导各部门统合增效。

 

　　1、三年规划

 

　　2、大事记

 

　　3、SWOT分析：【课堂练习】案例法练习SWOT分析【重要】

 

　　4、 广场定位

 

　　5、招商调整

 

　　6、营销企划

 

　　7、经营目标

 

　　第三部分：招商调整——作用：提升出租率、租金收益和商业品质

 

　　一、 小规模招调【重要】

 

　　1、主动调整的4种类型

 

　　2、被动调整的4种类型

 

　　3、小规模招整的业务要求：避免9大陷阱、快招快开

 

　　4、新开业广场首年特别注意：

 

　　（1）招调4大原则

 

　　（2）大营运5大要点

 

　　5、小规模招调的管理流程和制度：6步定局、3大纪律

 

　　【课堂讨论：结合案例，讨论冷区商铺招商思路】

 

　　二、大批量招调【重要】

 

　　1、建立品牌库的正确方法——2库2表【案例】

 

　　2、经营评审

 

　　（1）广场定位评审

 

　　（2）广场经营评审

 

　　3、租金定价

 

　　（1）总租金定价3个方法

 

　　（2）小商铺租金分解4个原则

 

　　（3）租金谈判4个实用方法【案例】

 

　　4、租赁面积

 

　　（1）主次力店面积占比

 

　　（2）小商铺铺位切分4个原则

 

　　（3）工程改造增加租赁面积

 

　　5、业态、动线和品牌落位【案例】

 

　　6、商务条件

 

　　（1）主条件

 

　　（2）附加条件

 

　　（3）房产技术条件

 

　　【完整案例解析租决到期大规模招调实施步骤、招调前后落位和租金收益对比】

 

　　第四部分：招商必学3招营运

 

　　第1招：抓重点——人力资源有限、时间带宽有限，如何抓重点高效营运？

 

　　第2招：会算账——如何通过测算掌握商户盈利能力？

 

　　第3招：会分析——如何诊断商户经营不佳的原因？

 

　　研讨答疑：招商调整十大难点

 

　　1、如何在大面积调整中实现新老品牌无缝衔接，不出现空铺和租金空窗？

 

　　2、租金标准制定原则：价格究竟是“以铺定价“还是“以牌定价”？合同期如何合理设定？

 

　　3、 部分重点品牌确实无法达到租金标准的情况下，要品牌还是要租金？

 

　　4、个别有重大意义的主动招商品牌在谈判过程中卡壳，怎么办？

 

　　5、工程条件无法满足品牌的个性化需求怎么办？

 

　　6、租决调整已进入二装管控阶段，意向品牌突然掉铺，怎么办？

 

　　7、租决到期大面积调整时，广场既要为新商户提供足够好的装修条件、又要为老商户提供正常的营业条件，如何兼顾？

 

　　8、如何策划实施新招调品牌开业亮相大型企划推广活动？

 

　　9、如何提高新品牌存活率？

 

　　10、任务重、时间赶、人手紧，招商团队如何高效组织？

 

　　【课程说明】

 

　　【主办机构】中国商业地产大讲堂

 

　　【时间地点】2019年7月12-13日  上海（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

 

　　【培训费用】7600元/人（含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。