【课程背景】

 

　　商业地产物业管理与普通住宅物业管理服务有所不同，商业物业的品质与增值不仅仅是物业部门所要关注的内容，因其直接影响零售商家与消费者的满意度，站在成本与维护角度，优秀的物业管理不仅能延续物业的生命，更能提升投资的可进入性与退出的便利性，改善和提升商业地产的金融价值。

 

　　国内外头部的商业地产公司不仅十分重视物业管理，更将这一门专业做为不限于物业部人员学习的内容。从物业服务到运营管理，购物中心已经开始向资产管理方向迈进，而商业的资产价值越发体现大资管时代商业地产特点。

 

　　本次课程设计主要围绕购物中心物业管理的三个阶段与重点展开学习：在购物中心设计阶段的前置是为了提高运营质量，在二次装修阶段的监管和控制目的是做好租户经营质量控制，在购物中心经营阶段的保值和增值应渗透在物业全过程中。

 

　　关注商业物业日常工作的细节，学习在保洁、保安、工程设施设备的维护和保养、节能、电梯、财产一切险的购买、新旧消防法规的解读等内容是这门课的关键。

 

　　通过这门课，您将熟悉商业物业的日常工作重点，也能将视野再拔高，一是更加重视商业地产的运营管理，从运营的角度来发现、挖掘项目的收入和盈利能力，从而改善财务指标和提升资产价值；二是建立有效的核算体制，即“成本中心”；建立常态的维保流程，延续物业的生命，提高物业服务的效率和效益，把事务当成事业。

 

　　2020年初，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情，零售及餐饮行业受到了巨大的冲击，商业地产企业特别是购物中心关于疫情等公共事件的应对和处理也受到了多方的关注。而在本次课程上，范老师也将从物业运营的角度，分享商场在公共突发事件期间的应对措施和物业服务等内容。

 

　　【课程收益】

 

　　1、掌握购物中心物业管理的三个阶段与重点：规划定位期，二次装修期及开业后经营期。

 

　　2、服务体现在细节：把控商业物业日常工作的细节，含保洁、保安、工程设施设备的维护和保养、节能、电梯、财产一切险的购买、新旧消防法规的解读等内容。

 

　　3、建立大资管知识体系：挖掘项目的收入和盈利能力，改善财务指标和提升资产价值；建立有效的核算体制，即“成本中心”；建立常态的维保流程，延续物业的生命，提高物业服务的效率和效益。

 

　　4、分享疫情等公共突发事件商业项目应对措施及服务。

 

　　5、特设讲师一对一项目咨询环节，欢迎企业学员届时携带项目资料咨询交流。

 

　　【课程对象】

 

　　购物中心或商业管理公司各部门中高层领导，行业从业经验2年以上，含招商、运营、物业、工程、客服等相关岗位参与，或对此次课题有学习兴趣的地产开发公司。

 

　　【讲师介绍】

 

　　范老师：

 

　　范老师拥有20余年商业地产工作经验，历任上海梅龙镇广场、上海中信泰富广场、长风景畔广场、上海老西门新苑、宁波泰富广场、英特宜家等总经理。

 

　　范老师成功开发和管理了众多商业项目，操作过多个位于上海市中心及长三角商业中心区域，由国际和香港著名房地产开发商投资运营的的大型商业项目，其中包括数个25万㎡以上的城市综合 体项目，及10万㎡平以上的商业项目。

 

　　范老师在商业项目开发、市场定位、招商以及运营管理等 商业地产全过程积累了大量成功经验，对中国市场有深刻的认识与理解，积累了丰富的品牌资源。

 

　　在物业管理方面，于上海的梅龙镇广场、中信泰富广场等，从收楼、到二次装修控制，到日常的清洁、保安和设施设备的维护保养，及大量涉及的运营阶段的物业服务；后期不断拓展在商业领域的专业范围，到招商、市场推广、运营和财务控制，从物业管理到资产管理，不断将工作中积累的经营，用文字和文章予以记录，并在一些大学相关课程担任了客席讲师，与业内同行，以及从事该行业的同仁们交流，形成了自己对行业发展的认识和观点，并运用到实践中。多数已经成为规范性的流程，为 业内采用。

 

　　在商业项目的前期开发阶段，如何使设计和建造与市场接轨；在商场和办公楼定位阶段，如何根据市场配置合适的业态配比；在运营阶段，如何根据市场和经营状况，调整商业品牌并为公司自身的知名度和美誉度的提高等诸方面，积累了经验。在投资回报和品牌 树立方面作出了贡献，在业界也拥有了良好的口碑和形象。

 

　　【课程大纲】

 

　　一、商业发展的三个阶段

 

　　1、商业商业物业管理是资产管理的第一个阶段和底层资产

 

　　2、持有型物业和销售型物业的区别

 

　　二、商业物业管理的三个阶段

 

　　1、商业物业管理在购物中心设计阶段的前置

 

　　2、物业服务对于二次装修阶段的监管和控制

 

　　3、物业服务品质对购物中心经营阶段的保值和增值

 

　　三、物业服务品质对于项目经营阶段的保值和增值

 

　　保洁

 

　　案例一：一个清洁外包公司的寻找引出的物业保值

 

　　1、对于不锈钢制品的保洁原则

 

　　2、洗手间的保洁标准和服务细节

 

　　3、公共区域地面的保洁工具和不同作用

 

　　4、保洁质量导致了资产估值的变化，环境锚定价格。

 

　　案例二：某购物中心在销售时的估值变化和增值

 

　　保安（秩序维护）

 

　　1、安全岗位设置和排班的方法

 

　　2、监控中心和消控中心

 

　　3、商户后备钥匙的管理方法及原因

 

　　4、车库秩序维护对经营的影响

 

　　案例三：开业仅一年的项目被整体收购和物管质量的分析

 

　　工程设施设备的维护和保养

 

　　预防性检修制度的订立及其意义

 

　　案例四：一购物中心插接箱事故的防范

 

　　节电

 

　　1、电费峰、谷、平的含义及对日常运营能源费用的影响

 

　　2、空调用电的安排

 

　　3、铜损的降低

 

　　4、“能源合同管理”及其实施方法

 

　　案例五：一购物中心如何实施节电过程复盘

 

　　电梯

 

　　1、升降梯的等候时间及其安排方式

 

　　2、扶手梯的保养重点

 

　　3、办公楼设计阶段注意事项和对租值的影响

 

　　案例六：一购物中心扶手梯保养争执

 

　　保险

 

　　1、财产一切险的购买方式与成本

 

　　2、出险后工程部的应急措施和货损降低

 

　　案例七：购物中心出险过程的处置和对物业整体价值的保全

 

　　消防

 

　　对比新旧消防法，对物业责任主体的异同

 

　　客户服务

 

　　1、开发商或商管理公司与客户的关系 用真诚还是强调技巧

 

　　案例八：SARS期间客户租金的处理及其过程

 

　　2、营业环境

 

　　案例九：餐厅抽烟事件及其在公众圈内的影响

 

　　四、2019-nCoV急性呼吸疾病对商业的影响

 

　　1、物业管理费是否减、免？

 

　　2、物业管理费的本质

 

　　3、物业管理非常时期的应对措施和附加服务

 

　　4、物业管理费减、免的作用

 

　　五、物业服务在购物中心二装阶段的监管和控制

 

　　1、二次装修的六个监管阶段

 

　　图纸提交、审图意见出具、消防预审、隐蔽工程验收、消防验收、竣工验收

 

　　2、审图意见的出具

 

　　案例十：一购物中心审图过程介绍

 

　　3、装修阶段对于指定消防和空调的意义和方法

 

　　案例十一：主力租户指定消防与否的谈判和合同条款

 

　　4、租户装修难题的帮助和程度把控

 

　　案例十二：某知名餐饮租户装修难点的解决过程

 

　　5、租户交铺标准和要点把握

 

　　案例十三：一餐饮租户“成功”退租和教训

 

　　6、二次装修阶段保险和理赔

 

　　案例十四：一电影院二次装修时的出险过程处理

 

　　六、从管理物业到商业物业管理

 

　　1、商业物业管理的市场法则

 

　　案例十五：商业物业管理费“标准”的制定

 

　　2、形成商业物业管理的基础文件（两本书三张表）

 

　　3、在租赁合同谈判阶段物业条件的影响和作用

 

　　案例十六：租户电量不够怎么处理

 

　　4、公众责任险的规范性描述和内涵

 

　　案例十七：一租户合同谈判过程中该内容的条款的改变

 

　　5、形成“成本中心”

 

　　案例十八：某港资公司物业的增值过程

 

　　6、资管时代物业的地位和趋势

 

　　7、物业保值增值的路径