【课程序言】
2023年底,商业建筑面积3万以上商场,总数已超过7000个。同时,2024年预计开业商场仍超过500个,存量巨大与增量仍多,抢夺商户资源与消费者分流的混乱仍将延续超过三年。
另一方面,房地产『三条红线』已于2023年6月到期,降债与偿债压力,已致近半数房企抛售持有商业资产作为手段,商业地产并购与抛售仍是今年的主旋律。
首批四只消费基础设施公募REITs已于2023年底通过,商业地产正式进入资产管理贯穿全流程开发,涉及投融建管退五环节的专业人才稀缺,长期经营持有商业的公司也面临知识不足的困境,尽快补课与调整人才引进,是当前公司领导高层的重中之重。
商业地产目前四大趋势明朗,包括存量盘活与增量创新、并购与倒闭、轻资产输出与重资产管理、区域商业与社区商业分野。这是行业的第二回合开始,全国级商业大集团已成形,区域级商业集团积极布点应对。2025年前,商业地产将进入最终第三回合。
商业地产共有七大模块,拓展拿地、市调定位、筹备期招商、规划设计、工程建设、经营期管理、融资与轻资产。然而,大量现金沉淀的商业地产本质,就必须以轻资产的终点作为拿地的初始!
此次课程由台湾第一代购物中心成功团队引进,结合内地数家领头商业集团实务管理核心知识,兼具境外成功经验与内地落地实操作法,提供一整套全流程的项目定位、招商管理、后期运营与资产增值管理等心法。
【课程收益】
1、揭密国内位居领先的商业地产集团,包括龙湖、万达、万科、新世界、北京金融街的核心经营能力。
2、本次課程可获得头部商业集团当前实际操盘作法。社区商业目前仍是蓝海市场,但以现金流角色的销售型商业,或是返租型态的底商,都已证明不是成功的社区商业。参考新加坡、日本、韩国、香港、美国、新西兰等成熟的社区商业,找到六个共通的关键要素,以大量丰富的案例与图片,深入解析社区商业可落地的方法。
3、借鉴成功商业地产的关键经营心法:场景式经营、大数据透析、客户忠诚管控、优质服务、工具方法论。
4、大量项目案例与照片,生动直观的印证,可直接引用于现有项目,实操与落地。
5、超过18个国家与地区,超过500个境外城市案例,包括纽约、洛杉矶、旧金山、西雅图、首尔、东京、大阪、马尼拉、新加坡、曼谷、雅加达、吉隆坡、台湾、香港、澳门、悉尼、墨尔本、柏林、巴黎、伦敦、迪拜、阿布扎比等国外优秀商场案例分享。
6、超过400个国内城市案例。包括北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、重庆、沈阳、哈尔滨、包头、呼和浩特、青岛、郑州、西安、乌鲁木齐、兰州、南京、苏州、杭州、武汉、长沙、合肥、安徽、福州、厦门、东莞、南宁、重庆、成都、贵阳、昆明、拉萨等约3,000个商业项目实地考察,现场互动解析成功与失败原因。
【课程对象】
适合商业地产开发企业正在运营或者即将运营的社(街)区商业项目的运营总、项目总、商管总、招商总、营销总、企划总、成本总、采购总、工程总、物业总等管理人员和运营的具体执行者,以及全产业链上为社(街)区商业项目提供运营服务的企业与机构等相关管理人员。
【金牌讲师】
张老师:
台湾第一代商业地产团队。
台湾METRO WALK国际购物中心筹备与开业经营团队。
曾任职国内商业地产前五强,集团商业高管。
港商新世界百货东北区域、民企万达集团商业管理公司总部、民企龙湖集团商业地产总部、民企万科杭州区域总部、国企北京金融街商业管理公司总部。
实力操盘项目近百个。
台湾METRO WALK国际购物中心、ETMALL购物(网路、型录、电视)。
万达广场44家、龙湖天街32家、万科社区广场20家、新世界百货7家。
国内领先企业线上线下智能信息化商业操盘者。
担任万达与龙湖智能商业大数据信息化建设与线上线下操盘手。从零开始,组织团队、建立制度、IT系统建立、搭建平台、日常运营等深入且多年实务经验。
现任北京大学商业地产总裁班专家顾问。
2016年至今,持续担任北京大学商业地产总裁班、标杆房地产班、标杆智库商业班专家顾问导师。
现任联商网、赢商网、中购联商业地产专家顾问。
持续担任联商网、赢商网商业地产专家顾问,参与协助全国百货、超市、购物中心等企业提升商业管理能力。
受邀全国商业集团内训。
长期担任台湾与内地各大企业内训导师,台湾培训机构认证讲师,并曾受邀多家商业集团内部高管培训,2020年至2023年曾服务以下商业集团与项目内训:包括上海瑞安集团、上海红星商业、上海张江商业、广州天河城集团、青岛海信集团、杭州银泰集团、深圳颐安集团、上海百联集团、深圳深业集团、长沙友阿集团、青岛丽达集团、杭州浙江高速集团、西安大唐不夜城集团、上海中骏商业集团、武汉荟聚商业、深圳大悦城商业、深圳星河商业集团、深圳招商积余商业集团(原中航九方)、杭州绿城商业集团、深圳华侨城集团、武汉华润华中区商业、深圳印力商业、常州百货集团、邯郸阳光百货、常州泰富百货集团、楡林文昌百货集团、毫州荣徽城建集团、青岛利群集团、郑州河南铁建投、银川新百集团等。
【课程大纲】
一、商业地产市场现状
1、商业复苏阶段,企业如何活下来是首要的课题。
2、国内购物中心2020年开始的市场现状,并购与倒闭的集团化,2025年前主要商业集团正式底定。
3、商业地产5大困境与机会并存:同质化严重、倒闭并购盛、虚实融合热、线上线下合、存量盘活兴。
4、未来的5大发展趋势明朗:消费者与商户、资产管理、智能大数据、社交体验、社区生活中心。
二、前置条件一:商业地产回归商业本质:消费者与商户视角
商业地产本质:消费者忠诚度持续提高、商户满意度达标
1、何谓消费者与商户视角
A)龙湖十年168万店内顾客与核心商圈顾客拦访
B)日本龙头百货伊势丹每月一万顾客的意见询问
C)柏林SA广场、巴黎Aeroville广场、莱比锡HAB广场的勾子
D)曼谷MEGA的婴儿置椅、东京未来之光的补妆区、迪拜The Dubai Mall的莲蓬头
2、年度消费者与商户调研报告解析
A)消费者选择商场前三排名:距离近、服务好、设施优
B)消费者公共设施关注排行:厕所、停车场、休息室、母婴室、充电区、吸烟室、VIP室
C)商户季度拜访法则:韩国CGV影城72个裸露音箱、威尔仕健身房3吨泳池荷载
3、夺取顾客感情为消费者忠诚度经营最高级
A)韩国首尔母婴室的居家装修设计
B)东京SOGO育婴专业谘询师
C)华润万象系VIP专属母婴室MAMA CARE
D)武汉永旺梦乐城三楼全地毯
三、前置条件二:消费者与商户经营法则的运用
商业地产三个核心问题:引流、导流、留客
第一个核心问题『引流』:客人为什么要来?
A)商场懂顾客:商场定位准确为基础
B)核心商圈绘制:五大交通工具与时间结合的变形虫商圈图
C)睦邻计划实施:专人专职专预算
第二个核心问题『导流』:客人在店内怎么走?
A)商场知顾客:商场透过信息化大数据持续收集
B)用钱来夺取:信息化工具室内WIFI LBS、店铺级客流系统等
C)用勤来夺取:跟踪顾客1080条痕迹绘制
第三个核心问题『留客』:客人为什么重复再来?
A)顾客爱商场:项目IP与会员计划提高会员忠诚度
B)每季度店内与核心商圈拦访:一年四季不低于一万样本量
C)委外第三方满意度调查:过半商户季度面对面调查与高于1000份消费者样本量
四、前置条件三:高频率法则
社区商业内核:核心商圈人口不足的解决方案即是高频率到访
第一个数据:万达广场的法则
A)租金占比88%:2023年底全国超过500个万达广场租金占总收入的比例约88%
B)客流密度:平均15万平米建筑面积,需要日均客流3.6万人
第二个数据:核心商圈贡献主要客流
A)八大集团:龙湖、万达、吾悦等八集团为期八年800个购物中心追踪黄金数据
B)信息系统:入口客流系统、商铺客流系统、顾客来源热力图、WIFI LBS系统
C)核心商圈客流占比85%:逐年提高占比达到九成
交叉比对数据:从七天来商场一次引导为天天来
A)黄金客流密度:建筑面积3万平米商场,需要日均7000来店客流人数
B)来店频率与停留时间:顾客7天来商场,每次停留约3小时,游逛约3公里
社区商业解决方案:让核心商圈居民,有天天来的理由!!
五、国内外社区商业成功案例
1、何谓社区商业
A)社区商业的定义:社区居民的生活中心『Life Center』
B)社区商业的商圈定义:时间距离取代直接距离
C)社区商业的基本业态:八大基本业态 满足基本需求
(百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居、休闲娱乐)
2、成功案例介绍
A)国内初阶版本:苏州邻里中心系列、万科1049系列
B)境外成熟版本:香港领展LINK系列、新加坡邻里中心、美国洛杉矶 Westfield Palm Desert、日本
东京永旺幕张、新西兰基督城Cashel St. The Colombo
六、社区商业落地六大核心关键
社区商业关键核心问题:找出核心商圈居民高频率到访的理由
1、社区商业成功关键一:动线与交通
A)动线中枢:商业位于大众运输与小区穿越动线中枢
B)大众运输引入:公交、地铁体系为关键,主动引入
C)屋顶释放:做为周围住宅楼的屋顶休憩中心
D)二次穿越:创造居民每天二次穿越商场的动线设计
2、社区商业成功关键二:创新业态
A)传统菜市场:可创造每日到访
B)当地特色:香港的饮茶生活与赛马、重庆的火锅聚餐、东北的洗浴社交
C)生活诊所:老人复健、小孩感冒、女人妇科、牙医
D)六餐餐厅:配合居民生活的餐饮型态
3、社区商业成功关键三:政府与机构
A)民政机关引入:生育、养育、教育、养老、福利等
B)卫生所:居民的普遍基础医疗需求满足
4、社区商业成功关键四:关键业态
A)生活配套:修理等八大业态
B)中型超市:提供生鲜蔬果的中大型超市
C)杂货店:日常生活的一切杂货
5、社区商业成功关键五:生活中心
A)社区中心:释放商场空间提供小区活动中心
B)儿童游乐场:主动提供安全儿童空间与设施
C)妈妈教室:长期举办沙龙活动维系社区关系
D)图书馆与里民中心:居民的停留与互动空间
6、社区商业成功关键六:老人与小孩的友善
A)日本永旺GG MALL案例分享
B)炸鸡理论:老人生理机能的事实
C)表与里:可以做与不可以说原则
D)怀旧经济:回忆是无尽的商业宝藏
7、社区商业经营内涵
A)经营时间:社区居民作息时间为依据
B)商户商品:小而杂精神
C)招商实施:依据居民需求的导向原则
D)推广实施:社区一分子的主动出击原则
E)运营实施:商品管理的弹性原则
七、社交中心就是成为消费者各样关系的交流平台
成为消费者生活中心是夺取消费者忠诚度与认同度
1、核心商圈的小区拜访与友邻方案:居委会主委关系深耕、季度频率造访。
2、硬件与软件兼具:主题经营与IP塑造。
3、五大主题拆解:文化内容、爱情圣地、小孩天堂、城市地标、节日话题
4、主力店的拳头战:主力店的年度活动与资源搭配
5、场地资源公开化:幼儿园毕业季、大学社团PK战
6、欧洲小镇购物中心的1500的许愿池
7、龙湖品牌VI传播:满足所需、更有惊喜
A)温暖人心:平台经营创造客人关系的温暖
B)总有惊喜:惊喜安排带来性价比与记忆点
C)变化成长:每季度2,000人店内外顾客拦访
D)精致丰富:家庭族群的满足所需品类业态
八、社区商业案例分享
国内外超过100个项目案例分享,现场图文与照片演示成功与失败细节剖析
香港:宝林商场、又一城、尚德商场、厚德商场、海悦豪园、彩明商场、晴朗商场、黄浦新天地
新加坡:Orchard Gate Way、凯德 The Star Vista、克拉克码头
美国:洛杉矶Westfield Palm Desert、
日本:东京永旺幕张
新西兰:基督城Cashel St. The Colombo
上海:万科2049海上传奇、世博源、百联西郊
苏州:邻瑞广场、贵都邻里中心
深圳:欢乐颂
九、现场解惑
Q&A
(本次培训的总结与答疑额外赠送30分钟答疑时间)
【课程说明】
【主办机构】中国商业地产大讲堂
【时间地点】2024年6月1-2日 上海(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
【培训费用】5980元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
[注:本课程可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 18919678142]
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