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商业地产大讲堂 12 月 3-4 日在青岛举办写字楼实地走访研学《不止于租 —— 楼宇资管共生共赢研讨会》。针对存量写字楼普遍痛点：市场内卷、租金下行、空置居高、租户续租难、运营停留在基础物业、缺少产业与增值服务，本次研学采用实地考察标杆项目 + 专题研讨形式，学习标杆楼宇从单纯出租空间转向楼宇生态运营、租户深度服务、产业资源联动、业主与租户共生共赢的资管落地经验，面向写字楼业主、资产管理人、招商、运营、物业负责人。
我们正处在一个必须重新回答"何以为租"的市场。写字楼市场已整体进入存量与下行周期：新增供应持续释放，需求增长放缓，供需关系发生逆转。过去行之有效的租赁打法——降租金、加免租期、提佣金——在买方市场里只能陷入一场没有赢家的消耗战：租金越降，资产估值越承压；优惠越大，客户忠诚度反而越低。
当"以价换量"触及底线，资产方与租户之间单纯的价格博弈，注定无法支撑一个项目的长期价值。
未来的社会是一个共生的社会，而共生已是被反复验证的商业逻辑。
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阿那亚以社群共生穿越地产周期；
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阿云朵仓以美学共生赢得客户心智；
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胖东来以善意共生创造零售奇迹；
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华为则长期以生态共生构建产业竞争力。
这些案例的共同启示在于：当增量红利消退，真正稀缺的资产不再是空间本身，而是空间所承载的信任、社群与生态。对楼宇而言，这意味着资产方与租户的关系正在发生根本性变化——楼宇与租户不再是简单的租赁关系，而是一同拥有办公大楼、在楼内共同成长的命运共同体；资产方的收入模式，也可能从固定租金逐步走向与客户成长挂钩的分成模式。谁先把租户从"租客"变为"合伙人"，谁就先拿到下一个周期的入场券。
只有共生，才能更好地租赁——让租户因为信任而选择、因为依恋而续约；
只有共生，才能实现项目的保值增值——让出租率、租金韧性与资产估值同步向上；
只有共生，才能在下行市场立于不败之地——让楼宇的价值来源从位置与硬件，升级为运营、社群与生态。
以产品共生建立信任——电梯、空调、幕墙等硬件过硬，是租户选择一栋楼的起点；
以服务共生建立粘性——餐饮、健身、茶室、咖啡、超市等优质配套，承载客户的办公与生活；
以产业共生建立生态——楼内企业相互链接、彼此成就，让楼宇具备自我造血的能力。
青岛兼具现代楼宇运营样本与百年建筑审美资源，是研讨这一命题的理想现场：青岛国际航运中心，以共生实践为行业提供了可供借鉴的操盘运营案例，八大关百年建筑群则以跨越一个世纪的美学历练，为"空间美学与情绪价值"议题提供不可复制的现场教材。
由此，特组织一次小规模、高质量的闭门活动，邀请资产方主要负责人齐聚青岛，围绕"共生"展开深度研讨——不是坐而论道，而是共同寻找把共生逻辑落进各自项目的路径。
- Value of participation -
走进青岛国际航运中心，由操盘团队开放复盘项目定位、招商与运营全流程，同步出租率、租金与收益的真实数据——不只是看项目，更是看账本。
与全国写字楼、产业园区资产方主要负责人深度交流，建立同层级的信任与私交；"领秀汇"作为常设机制，一次参会、长期同行。
从现代楼宇运营样本到八大关百年建筑群，一次行程完成"产品—服务—产业—美学"的完整认知闭环。
- Teaching And Research Activities -
12月3日
- Building Asset Management Symbiosis -
闭门会议围绕"共生"主题，按以下六个维度展开，每位与会资产方负责人可认领一个维度主发言：
产品要有品质感，让客户对产品建立信任。电梯、空调、幕墙等硬件过硬，是共生关系的起点。
提供优质的配套服务 —— 餐厅、健身、茶室、咖啡、超市等客户工作与生活所需，以服务与客户共生。
楼内企业相互链接，生长出产业生态。这是一个需要长期培育的课题，也是楼宇价值的天花板。
对保洁、保安及各类供应商合作伙伴友好相待，资产方发展得好，合作伙伴也要越来越幸福。
企业发展的同时让员工越来越幸福，组织与个体共生，这是持续服务能力的根基。
空间美学与情绪价值成为核心产品力。从租赁到分成 —— 未来的收入可能来自客户收入的分成；
实地考察青岛国际航运中心、中国（青岛）港航新质产业园，深入了解港航产业创新发展与新质生产力培育实践；调研青岛中海大厦，学习高端商务楼宇精细化运营、特色产业集聚的楼宇经济发展经验；观摩八大关百年建筑群、波螺油子・拾贰阶，系统借鉴历史风貌建筑保护修缮、老城街区有机更新以及历史文脉与现代商业融合共生的城市更新路径，兼顾现代产业提质与历史文脉传承，为产业载体建设和城市风貌提升拓宽了思路。
青岛国际航运中心坐落于青岛市市北区中央商务区，由山东海洋发展有限公司投资建设，建筑高度295米，地上56层，总建筑面积约16万平方米，2019年正式投入运营，是山东省省级海洋特色垂直产业园、国内航运产业标杆商务楼宇，获评全国楼宇经济高质量发展领军楼宇青岛政务网。
项目定位垂直海洋产业综合体，坚持以山东海运为链主企业，定向开展产业链招商，重点集聚航运总部、国际船级社、海事仲裁、航运金融保险、海洋科创、跨境贸易机构。目前已入驻企业及机构130余家，汇集多家国际船级社、海事仲裁中心、海事研究院，构建起“航运‑贸易‑金融‑科创”一体化的垂直产业生态，实现上下游企业楼内协同业务，探索 “以楼聚产、以产兴城” 的楼宇经济发展路径；同时配套政务服务点、人才赋能中心、商务会议、员工餐厅、大型停车场等硬件与产业服务平台，打造热带雨林式的楼宇营商环境，成为青岛发展海洋总部经济的重要载体。
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垂直产业园招商模式：了解链主牵引产业链定向招商路径，学习“一楼一产业”差异化楼宇发展做法。
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港航产业生态建设：调研航运金融、海事法务、船级社等机构集聚及楼内企业业务协同经验。
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楼宇产业运营服务：考察政务下沉、企业赋能、产业活动开展，物业向产业运营转型实践。
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楼宇政策落地实施：学习“一楼一策”，航运总部企业扶持与航运人才引进的政企协同举措。
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特色楼宇复制借鉴：研究海洋垂直产业园空间与业态规划，总结特色产业楼宇建设运营范式。
八大关百年建筑群坐落于青岛市市南区，是全国重点文物保护单位、国家级历史文化街区，街区建设兴起于 20 世纪 20‑30 年代。片区占地 70 余公顷，汇集 300 余栋别墅建筑，融合英、法、德、俄等二十余个国家的建筑样式，素有 “万国建筑博览会” 之称。街区依山临海，道路以古代关隘命名，建筑高度严控，庭院与行道绿化有机交织，形成 “红瓦绿树、碧海蓝天” 的独特街区风貌。近年来坚持开展历史风貌保护，探索老建筑活化利用，统筹文旅发展与遗产保护，已经成为青岛城市历史文化的标志性片区。
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历史街区风貌管控：考察街区整体规划管控机制，建筑高度、外立面、园林绿化的保护管控措施。
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文保建筑修缮标准：调研老别墅修缮的技术规范，如何兼顾原有历史肌理与安全加固。
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老建筑活化利用路径：学习存量历史建筑适度开放，发展文旅、展览、特色业态的实践做法。
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遗产保护与文旅平衡：考察历史街区客流管理，协调文物保护、居民生活与旅游开发的经验。
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城市文脉传承打造：研究依托历史街区挖掘城市文化资源，塑造城市文化名片的工作举措。
园区总建筑面积30099.92平方米，地上21层、地下3层，地下空间连通地铁2号线及区域交通枢纽，立体交通便捷高效；周边集聚金融机构、高端酒店、大鲍岛特色街区等优质商务资源，内部配套共享会议中心、园区食堂，全方位保障企业办公、会务及生活需求，筑牢高品质产业运营硬件基础。
园区立足港口资源与区位优势，以赋能港航产业数字化转型、推动航运贸易提质升级为使命，重点发展港航科技研发、智能装备制造、航运贸易服务，开园预招商意向入驻面积达12000㎡，意向入驻率70%，成功引进山东港口科技集团，并引入其上下游企业30余家，为园区高质量运营夯实基础。
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政企企三方共建运营模式：调研政府、港口集团、市场化运营主体协同建园机制，学习重大产业园区的企地合作路径。
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链式精准招商做法：考察依托港口链主企业开展以商招商，定向引进港航科创、数字航运类企业的招商策略。
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“1+N” 科创生态建设：了解联合创新中心、实验室建设运行，如何依托港口实景场景开展港航技术研发与成果孵化。
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园区产业服务体系：调研针对科创型企业的平台赋能、政策对接、港航人才引进培育的配套服务举措。
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港区城市更新与产业培育融合：考察邮轮港区城市更新背景下，如何盘活城区载体，发展港航科创，实现港区由传统码头向科创商务区转型的实践经验。
青岛中海大厦坐落于青岛市市北区延吉路76号，建筑面积为61,086.09平方米。自2013年入市以来，项目时刻以贯彻青岛市优渥营商环境政策，引进经济活力体为己任，吸纳的优质企业中包含了12家世界五百强企业的省市级总部及办事处，入驻企业中的75%为上市公司的子分公司或成员企业，是青岛市优质企业最为集聚的楼宇之一。
青岛中海大厦通过商办资产管理平台COOC中海商务培养的专业自有资管团队作为平台管理的延伸，将集团自持的蓝筹上市物业企业——中海物业作为服务载体，依靠COOC中海商务特色的“运营100”运营管理制度打造管理、服务的精细化触点及强有力抓手，为入驻企业的生产经营活动提供了全面的后勤保障。
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自持纯租赁楼宇运营模式：调研开发商整体自持统一招商运营的做法，分析如何把控入驻企业质量，提升楼宇产业能级。
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存量楼宇特色化转型路径：考察建成成熟写字楼如何从通用商务载体转型打造跨境电商特色楼宇，定向培育主导产业。
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楼宇产业生态与社群服务：学习楼宇圈层运营、增值服务体系建设，分析高续租率背后的企业服务实践。
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政企协同赋能楼宇发展：调研属地政府与楼宇运营方联动补齐配套短板、落实特色楼宇扶持政策的实操经验。
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存量商务楼宇提质增效经验：研究老甲级写字楼数字化升级、产业迭代，挖掘存量楼宇经济产出的可借鉴做法。
波螺油子·拾贰阶是指无棣路历史文化街区，是市北区政府平台公司（环海湾集团）背书、青岛百洋卓正智慧健康产业管理有限公司负责招商运营的闲适主题文化街区。建筑面积约为2.4万m，功能定位青岛闲适生活文化体验街区。围绕街区波螺油子在地的浓厚烟火气，营造青岛人生活主场特质。街区在保护修缮中遵循修旧如旧的原则，同时创造性的将街区极具青岛特色的高低错落城市空间与无棣路老街巷道织补融合，将七条原有台阶及5条新台阶通过适度保护性更新和新旧结合的手法，打造成各具特色和主题的十二阶。
新规划的波螺油子拾贰阶，采用接脉续筋、画龙点睛、注入活力、塑造花园体系、重塑美学时尚街区、建筑空间提升6大设计理念，不仅打通街区南北交通体系，串联鱼骨状动线，同时设置时光广场和中心广场，以及丰富的公共开放式活动空间，打造街区文化IP，展现街区人气活力。
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历史风貌建筑修缮模式：调研老里院风貌保护修缮做法，研究如何保留老城肌理，平衡建筑加固与原貌留存。
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“修缮+招商同步”开发机制：考察前期策划阶段业态前置，建筑改造适配商业运营的更新实施路径。
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非标商业街区业态培育：学习 “一店一色” 招商思路，本土老店与新潮主理人品牌共生的业态布局经验。
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开放式街区运营与社群营造：调研主题艺术节、街巷演艺等特色活动运营，分析开放式历史街区流量转化的运营方式。
2026年12月3‑4日，相聚青岛，实地走访标杆项目、对话行业掌舵人，在思想碰撞中复盘实践痛点，共同酝酿《楼宇共生・青岛共识》。
诚邀全国写字楼、产业园区资产与运营负责人莅临本次研讨会，跳出纸上谈兵，以真实案例为镜，以同侪智慧为翼，一起探索把共生逻辑转化为项目实操的可行路径，携手把握资管行业下一轮发展的新机遇。期待与您青岛相聚！
【课程说明】
【主办机构】商业地产大讲堂
【时间地点】2026年12月3-4日 青岛（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）
[注：本课程可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 18919678142]
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